FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Jaka jest wymagana kwota wkładu własnego?
Warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest posiadanie wkładu własnego. Minimalny wkład własny to 10%, a w niektórych bankach nawet 20%. Wkład własny liczony jest od ceny nieruchomości, a jeżeli wnioskujesz o dodatkowe środki na remont/wykończenie, wówczas jest on liczony od łącznej kwoty (cena nieruchomości + środki na remont/wykończenie). W przypadku budowy domu wkładem własnym jest działka oraz prace wykonane na działce z własnych środków, np. fundamenty.
2. Na jaki cel można zaciągnąć kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny można przeznaczyć na:
  • zakup domu, bliźniaka, segmentu, mieszkania,
  • nabycie działki budowlanej, na której stanie Twój wymarzony dom,
  • budowę domu,
  • remont bądź wykończenie nieruchomości,
  • refinansowanie poniesionych kosztów,
  • refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku.
Umowa kredytowa określa cel, na który mają być wydane pożyczone pieniądze – kredyt ten nie służy do realizacji innych planów.
3. Jaki jest cel pożyczki hipotecznej?
Nieruchomość może być także zabezpieczeniem innego produktu bankowego – pożyczki hipotecznej. Choć otrzymuje się ją pod zastaw domu, mieszkania, działki czy nawet lokalu użytkowego, możesz ją przeznaczyć – w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego – na realizację wybranego przez siebie celu.
4. Czy kredyt hipoteczny/pożyczkę hipoteczną można spłacić wcześniej?
Tak, kredyt/pożyczkę hipoteczną można wcześniej spłacić całkowicie bądź nadpłacić częściowo. Większość banków nie przewidują dodatkowej prowizji za wcześniejszą spłatę/nadpłatę, jednak należy pamiętać, że w niektórych bankach jest ona naliczana. Prowizja może być pobierana maksymalnie przez okres 3 lat od uruchomienia kredytu. Jeśli od samego początku planujemy dokonywanie nadpłat, warto wybrać bank, w którym możliwość taka nie wiąże się z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów.
5. Czy opłaca się wcześniej spłacać kredyt?
Nawet częściowa nadpłata kredytu hipotecznego zmniejszy jego ogólny koszt, czyli odsetki. Przy nadpłacie zostaje zmniejszona wysokość miesięcznej raty kredytu lub skrócony okres kredytowania. To druga z tych możliwości zapewnia większą oszczędność, ponieważ okres kredytowania wpływa na wysokość odsetek. Jeżeli dysponujemy wolnymi środkami, warto nadpłacać kredyt.
6. Czy koronawirus wpłynął na podejście banków do kredytowania?
W niektórych bankach zdolność kredytowa jest wyliczana rygorystyczniej. Dodatkowo w przypadku dochodów uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczejm warto sprawdzić, czy branża, w której działamy, nie znajduje się na bankowej liście branż zagrożonych (z których dochód nie jest brany pod uwagę). Każdy z banków podchodzi jednak indywidualnie do akceptacji poszczególnych branż.
7. Co wpływa na zdolność kredytową?
  • wysokość uzyskiwanego dochodu oraz rodzaj zatrudnienia,
  • wiek,
  • miejsce zamieszkania,
  • wysokość zobowiązań finansowych,
  • stan cywilny,
  • ilość osób w gospodarstwie domowym, ilość osób na utrzymaniu,
  • wydatki gospodarstwa domowego,
  • staż pracy,
  • wykształcenie, zawód.
8. Jakie źródło dochodu jest lepiej postrzegane przez banki ? Czy korzystniej mieć etat czy prowadzić działalność gospodarczą ?
Każde z powyższych źródeł dochodu ma swoje obostrzenia, ale kredyt hipoteczny można uzyskać zarówno przy dochodach z tytułu umowy o pracę, jak i z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Warto zaznaczyć, że banki uwzględniają także dochody z tytułu umowy zlecenia, umowy o dzieło, powołania na członka zarządu, najmu itp. Zaletą umowy o pracę jest możliwość szybkiego zaciągnięcia kredytu – w niektórych bankach wystarczą tylko 3 miesiące zatrudnienia. Ważne jest również; czy umowa zawarta jest na czas określony czy nieokreślony (w przypadku umów na czas określony wymagany jest zazwyczaj konkretny okres obowiązywania umowy “w przód” oraz “w tył”, np. na dzień składania wniosku kredytowego umowa musi być zawarta od minimum 6 miesięcy i na minimum 6 miesięcy). Równie dobrze postrzegane są działalności gospodarcze funkcjonujące już od kilku lat (przeważnie stawia się wymóg minimum 12 miesięcy prowadzenia działalności) i charakteryzujące się stosunkowo równymi dochodami w poszczególnych miesiącach. Na korzyść na pewno wpływa brak dużych amplitud w przychodach i dochodach na przestrzeni kilku ostatnich lat. Ważniejsza od źródła dochodu jest jego stabilność, równe wysokości wpływów, dobry kontrahent/współpracownik/pracodawca. Jednak każdy przypadek, zarówno niestandardowych zjawisk i okoliczności wpływających na funkcjonowanie działalności gospodarczej, jak i umowy o pracę, można odpowiednio wytłumaczyć bankowi.
9. Czym jest scoring?
Scoring kredytowy to ocena punktowa wiarygodności spłaty zobowiązania (wyrażana w skali od 1 do 100). Pokazuje on, jak pod kątem terminowości wygląda spłata aktualnych zobowiązań finansowych oraz jak historycznie były spłacane zobowiązania. Wysoki scoring wskazuje, że ryzyko braku terminowej spłaty kredytu jest niewielkie – im wyższa ocena punktowa, tym lepiej
10. Czy oferta u doradcy jest taka sama jak bezpośrednio w banku?
Oferta uzyskana bezpośrednio w banku jest taka sama jak ta uzyskana u doradcy kredytowego. Niewątpliwym plusem współpracy z doradcą jest to, że w jednym miejscu możesz porównać oferty kilkunastu banków (u nas jest ich 17). Po zapoznaniu się ze wszystkimi ofertami wybierasz 3 najlepsze dla siebie banki. Dla bezpieczeństwa wnioski składamy do minimum 2-3 banków, co daje możliwość dalszych negocjacji cenowych.
11. Czy bank w którym mam konto, zaproponuje mi atrakcyjniejsze warunki cenowe?
To, że klient na co dzień korzysta z usług danego banku, w większości przypadków nie oznacza, że otrzyma od niego lepszą ofertę kredytową. Niestety nawet długoletnie związanie klienta z bankiem nie ma wpływu na cenę kredytu. Doradcom bankowym odgórnie narzucane są parametry sprzedawanych kredytów, a zatem nie mają oni dużych możliwości negocjacji cenowych. Banki przedstawiają takie same oferty klientom od pośredników i klientom, którzy bezpośrednio skontaktowali się z bankiem w sprawie finansowania. Obecnie co drugi kredyt organizowany jest przez pośrednika (a liczba ta cały czas wzrasta), więc żaden bank nie może pozwolić sobie na różnice w ofertach. Warto zatem pamiętać, że jeżeli klient od dłuższego czasu korzysta z usług danego banku, nie oznacza to, że dostanie w nim najlepszą ofertę kredytową. Zawsze warto sprawdzić warunki w konkurencyjnych bankach
12. Czy można zakupić nieruchomość, która jest już obciążona hipotecznie?
Tak, istnieje możliwość zakupu nieruchomości, na której jest już hipoteka bankowa. Do procesu kredytowego potrzebny jest wtedy dokument potwierdzający wysokość aktualnego zadłużenia (zaświadczenie z banku zbywcy). Stary kredyt zostaje spłacony środkami z nowego wnioskowanego kredytu. Różnicę pomiędzy kwotą nowego kredytu a wysokością poprzedniego zadłużenia otrzymuje strona sprzedająca nieruchomość.
13. Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie to obowiązuje do momentu dokonania przez właściwy Sąd Rejonowy wpisu banku do IV działu Księgi Wieczystej – hipoteki. Procedura ta może trwać od miesiąca do nawet pół roku, czas ten zależny jest od pracy Sądu. Wszystkie banki wprowadziły ubezpieczenie pomostowe, powodujące podwyższenie wysokości marży od 0,05 p.p. do 2,5 p.p. (w zależności od banku). Po otrzymaniu korespondencyjnej informacji z Sądu Rejonowego o prawomocnym wpisie dokument ten należy przedłożyć w banku, z którym zawarto umowę kredytową – w efekcie od następnego miesiąca wysokość marży zostanie obniżona, a ubezpieczenie pomostowe przestanie obowiązywać.
14. Czym kierować się przy wyborze oferty? Jaka oferta jest najtańsza?
Nie tylko wysokość raty kredytowej jest istotna, istnieje mnóstwo innych czynników, na które należy zwrócić uwagę.

Wysokość raty kredytu uzależniona jest tylko od oprocentowania. Na oprocentowanie składa się marża kredytowa (ustalona przez bank) oraz WIBOR (ustalony przez Radę Polityki Pieniężnej). To właśnie marża stanowi zatem parametr, którego wysokością banki rywalizują pomiędzy sobą. Marża ma więc duże znaczenie, ale na całkowity koszt kredytu mogą wpływać również dodatkowe produkty bankowe i dodatkowe opłaty, takie jak: prowizja za udzielenie kredytu, prowizja za wcześniejszą spłatę/nadpłatę, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty dochodu, ubezpieczenie nieruchomości, założenie konta bankowego, karty kredytowej itp.

Prowizja – w zależności od banku można uzyskać od 0% do nawet 5% prowizji za udzielenie kredytu. Zakładając, że zamierzamy wziąć kredyt tylko na kilka lat, warto zadać sobie pytanie, czy w takim przypadku wysokość raty będzie dla nas najważniejsza. Może okazać się, że niższe oprocentowanie nie zrekompensuje nam wysokich kosztów wejścia w kredyt (mogą one wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych). W przypadku kredytów zaciąganych na kilka lat najważniejsze będą koszty wejścia (prowizja za udzielenie kredytu) i koszty wyjścia (prowizja za wcześniejszą spłatę/nadpłatę). Jeżeli zakładamy, że kredyt spłacać będziemy przez najbliższe 20-30 lat, zazwyczaj warto ponieść jednorazowy wysoki wydatek po to, aby uzyskać niższe oprocentowanie przez cały okres kredytowania. Warto pamiętać, że marża jest na stałe wpisana w umowę kredytową i jej zmiana nie jest możliwa.

Ubezpieczenia bankowe – często nie są obowiązkowe, ale niekorzystanie z nich podnosi marżę banku, a co za tym idzie – kwotę odsetek do oddania. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że skorzystanie z ubezpieczeń jest zwykle opłacalne, ponieważ powoduje obniżenie prowizji za udzielenie kredytu lub marży banku. Zamiast płacić więcej odsetek, korzystniej jest posiadać ubezpieczenie w tej samej kwocie: skorzystanie z ubezpieczenia daje nam konkretne świadczenie, podczas gdy wyższa marża powoduje tylko wzrost raty. Są jednak i takie ubezpieczenia, z których nie warto korzystać. Decyzję każdorazowo podejmuje klient – bank nie może przymusić nas do wyboru jakiegokolwiek dodatkowego produktu bankowego.

Należy również zwrócić uwagę na koszt prowadzenia konta bankowego (nie zawsze jest ono za darmo), koszt karty kredytowej oraz wcześniejszej spłaty/nadpłaty. Nigdy nie jest tak, że dany bank jest najlepszy we wszystkim. Należy sobie odpowiedzieć na pytanie, co jest dla mnie najważniejsze, i w zależności od tego dobierać parametry kredytu.
15. Jakie oprocentowanie wybrać?
Oprocentowanie kredytu można podzielić na zmienne oraz stałe. Oprocentowanie zmienne jest najczęściej wybieranym przez kredytobiorców rodzajem oprocentowania. Składa się z ono z dwóch podstawowych elementów: marży oraz wskaźnika WIBOR. Marża jest procentowo wyrażonym poziomem zysku, jaki bank otrzymuje z tytułu udzielenia kredytu. Jej poziom jest zależny od wielu czynników m.in. oferty bankowej, czy też poziomu wkładu własnego. Wysokość marży, co do zasady, jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Wskaźnik WIBOR jest stawką referencyjną, ustaloną przez Radę Polityki Pieniężnej i określa oprocentowanie, po jakim banki pożyczają pieniądze między sobą. Banki najczęściej stosują WIBOR sześcio- oraz trzymiesięczny. Jego poziom ma bezpośredni wpływ na wysokość raty kredytu i odsetek.

Oprocentowanie stałe charakteryzuje się stałą stopą bazową w okresie pierwszych 5 lat trwania kredytu. Oznacza to, że w tym czasie rata kredytu nie ulegnie zmianie, bez względu na poziom wskaźnika WIBOR. Oprocentowanie stałe pozwala na zminimalizowanie ryzyka, które jest ściśle związane ze zmianą stóp procentowych. Po upływie 5 lat oprocentowanie stałe ulega przekształceniu w oprocentowanie zmienne.
16. Przeniesienie kredytu do innego banku, czy to możliwe?
Tak, przeniesienie posiadanego już kredytu do innego banku jest możliwe. Tak zwane refinansowanie kredytu hipotecznego często okazuje się bardzo korzystnym rozwiązaniem. W przypadku kredytów uzyskanych kilka, kilkanaście lat temu warto sprawdzić, jakie oprocentowanie obowiązywało w momencie ich zaciągnięcia. Jeśli obecnie banki proponują korzystniejsze warunki finansowe, kredyt sprzed lat można przenieść do innego banku. Bank, do którego przenosimy kredyt, spłaca w całości zobowiązanie, które mieliśmy w poprzedniej instytucji finansowej. Ważne jest, aby sprawdzić, czy pierwotna umowa kredytowa nie zawiera zapisów o prowizji za wcześniejszą spłatę/nadpłatę.
17. Czym różni się uruchomienie kredytu na rynku pierwotnym i wtórnym?
RYNEK WTÓRNY

Na rynku wtórnym wypłata kredytu hipotecznego zostaje zrealizowana dopiero po podpisaniu aktu notarialnego umowy przyrzeczonej przenoszącej własność. W całym procesie zakupu wystąpi moment, w którym nabywca już formalnie stał się właścicielem nieruchomości, a jeszcze nie uregulował płatności. Dla kredytobiorcy jest to bezpieczniejsza i dużo bardziej komfortowa sytuacja niż dla zbywcy. W akcie notarialnym nabywca nieruchomości poddaje się jednak natychmiastowej egzekucji z paragrafu 777 kodeksu postępowania cywilnego w przypadku braku realizacji płatności w wyznaczonym terminie. Sądy w takich przypadkach działają bardzo sprawnie, więc ryzyko jest zminimalizowane.

RYNEK PIERWOTNY

Na rynku pierwotnym płatności następują zazwyczaj w transzach na rzecz dewelopera, zwykle jeszcze przed finalną realizacją inwestycji. Deweloper może przenieść własność nieruchomości na nabywcę dopiero po jej ukończeniu. W konsekwencji deweloper otrzymuje całość środków z tytułu sprzedaży nieruchomości jeszcze zanim nabywca (kredytobiorca) stanie się właścicielem nieruchomości. W tej sytuacji, dla bezpieczeństwa kredytobiorców, deweloperzy muszą otworzyć rachunki powiernicze, aby uzyskiwać pieniądze od klientów na etapie realizacji budowy. Rachunek powierniczy jest produktem, który gwarantuje, że środki nabywcy zostaną zwolnione deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków, a więc przede wszystkim po doprowadzeniu zaawansowania budowy do ustalonego poziomu. Nie ma innej możliwości przyjmowania w trakcie budowy środków od klientów.

Po zakończeniu budowy i oddaniu budynku do użytkowania istnieje możliwość zapłaty pełnej kwoty deweloperowi przed aktem notarialnym zakupu, bez konieczności otwierania rachunku powierniczego. Jest to jedyny wyjątek od reguły. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym istnieją narzędzia, które gwarantują, że środki przelewane zbywcom przez klientów i przez bank kredytujący są bezpieczne.
18. Czy nieterminowa spłata zobowiązań przekreśla nasze możliwości uzyskania kredytu w różnych bankach ?
Weryfikacja przez bank rzetelności dotychczas regulowanych zobowiązań klienta to podstawowe kryterium przy podejmowaniu decyzji kredytowej. W zależności od banku sprawdzane są różne bazy m.in. Bankowy Rejestr Związku Banków Polskich, Raport Kredytowy Biura Informacji Kredytowej, Krajowy Rejestr Dłużników, itp. W przypadku regularnego spłacania zobowiązań nie mamy się czym martwić. Jednak jeśli w przeszłości zdarzały się nieterminowe spłaty zobowiązań, należy w pierwszej kolejności pobrać raport z Biura Informacji Kredytowej. Nasza Kancelaria rzetelnie sprawdzi Państwa raport i przedstawi możliwe rozwiązania. Często wpisy z dawnych lat można bez przeszkód wykreślić, jednak w przypadku jakichkolwiek wątpliwości konieczna jest konsultacja z doradcą jeszcze przed złożeniem wniosków o kredyt hipoteczny.
W raporcie Biura Informacji Kredytowej znajdują się również wszelkie zapytania bankowe z ostatnich 12 miesięcy. Nadmierne składanie wniosków o kredyty w kilku bankach w tym samym czasie może przyczynić się do obniżenia punktacji w BIK, co spowoduje podważenie wiarygodności klienta. Warto sprawdzić oferty bankowe, wybrać kilka najciekawszych i dopiero wtedy złożyć wnioski kredytowe. Zupełnie naturalne są 2-3 zapytania o kredyt hipoteczny, niepokojące jest piąte, szóste, siódme zapytanie – wówczas bank, który widzi wszystkie poprzednie zapytania w Biurze Informacji Kredytowej, wydaje decyzję negatywną. Dzieje się tak dlatego, że w oczach piątego czy szóstego w kolejności banku klient nie jest wiarygodnym kredytobiorcą, a wcześniejsze zapytania świadczą o braku możliwości uzyskania kredytu w innych bankach.
19. Na czym polega rozliczanie remontu/wykończenia finansowanego ze środków z kredytu?
Większość banków wymaga przedstawienia zdjęć wyremontowanej/ wykończonej nieruchomości lub wysyłana jest tzw. inspekcja nieruchomości i nie ma konieczności przedstawienia paragonów i faktur. Rzeczoznawca majątkowy współpracujący z bankiem weryfikuje, czy środki wypłacone na wykończenie/remont nieruchomości zostały zainwestowane.
20. Czy wiek ma znaczenie przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny?
Należy zwrócić szczególną uwagę na wiek kredytobiorcy. Banki kierują swoją ofertę w większości przypadków do osób w wieku poniżej 70 – 75 roku życia (wiek, w którym ma nastąpić całkowita spłata kredytu), np. jeżeli współkredytobiorca jest w wieku 60 lat, a konkretny bank finansuje do 70 roku życia, kredyt może zostać przyznany maksymalnie na 10 lat (niezależnie od wieku młodszych kredytobiorców). Im krótszy okres kredytowania, tym wyższa miesięczna rata, co jest powiązane ze zdolnością kredytową. Im krótszy okres kredytowania, tym niższa zdolność kredytowa.
21. Czy można ubiegać się kredyt hipoteczny, uzyskując dochody w obcej walucie ?
Tak, uzyskując dochody w walucie obcej, można starać się o udzielenie kredytu walutowego. Wówczas kredyt hipoteczny udzielany jest w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość swoich dochodów. Istnieją jednak pewne ograniczenia co do waluty, w której osiągany jest dochód. Bez przeszkód można zaciągnąć kredyt hipoteczny m.in w euro, czy dolarach. Najczęściej kwota kredytu jest indeksowana do waluty obcej. Oznacza to, iż w umowie kredytowej kwota zobowiązania zostaje wyrażona w złotówkach, jednakże wypłata kredytu przez bank dokonywana jest w tzw. walucie indeksowanej. W momencie wypłaty kwoty zadłużenia kredyt przeliczany jest na walutę obcą po aktualnym kursie. Finalnie wysokość zadłużenia jest ściśle uzależniona od kursu waluty.